Ett andra hem eller Ett nytt första hem i ett trivsammare klimat
Många svenskar köper idag ett andra hem/fritidshus eller till och med ett nytt första hem i utlandet. För de flesta går det bra, men det förekommer fler köp av lägenheter och hus i utlandet än vad man tror, som går fel och där man är missnöjd med sitt köp. Vad som händer är att en del har svårt att få sin lagfart, projekten blir inte klara i tid, eller ännu sämre projekten blir inte klara alls. De som köper begagnat råkar bl a ut för att få betala tidigare ägares skulder, eller att det dyker upp tidigare okända ägare till fastigheten. Det finns många fällor och problem som kan uppstå om man inte vet hur ett fastighetsköp ska genomföras. Vi kommer här mest att beröra förhållanden i Spanien. Men rent generellt så ska man vid köp av bostad i utlandet alltid försäkra sig om att man förstår vad landets lagar säger om vad en utlänning får äga och kan man inte få en egen lagfart på sin bostad utan ägandet sker i någon annan form. Då ska man vara mycket försiktig innan man går in i projektet. När det gäller att äga en lägenhet är Sverige antagligen det enda landet i världen som har begreppet "Bostadsrätt". I de flesta andra länder äger man sin lägenhet och den har en egen lagfart som visar att det är Du som äger den. Utan att ha en egen lagfart på sin bostad, bara rätten att bo där kan om den är belägen i ett annat land vara lite osäkert. Vår rekommendation är att se till att få en juridiskt riktig lagfart på sin bostad i utlandet, det är det enda riktiga dokument som visar Din rätt till egendomen och som säkrar Din investering för framtiden. Har Du ingen lagfart så är det någon annan som äger Din bostad, marken eller fastigheten den är belägen på.

Hur gör man då för att köpa en lägenhet, eller ett hus i Spanien?
Först och främst måste man vända sig till en seriös fastighetsmäklare som kommunicerar på samma språk som man själv behärskar och som har lång erfarenhet och kännedom om hur den Spanska lagstiftningen och fastighetsmarknaden fungerar. Mäklaren ska ha den breda lokalkännedom som är nödvändig för att presentera de objekt som uppfyller Era önskemål. Vidare ska mäklaren ha en ansvarsförsäkring som garderar Dig om något skulle gå snett. Mäklaren bör ha även ha långvarig erfarenhet att han kan bedöma om Din investering kan bli lönsam och ha tillräcklig kunskap och civilkurage att även avråda ett köp. Det finns ett alltid ett antal mäklare och företag/personer som kallar sig för mäklare verksamma i Spanien och även här i Sverige som inte uppfyller dessa grundkrav. Mäklaren ska även ha god kunskap och kännedom om hur svensk och spansk skattelagstiftning är sammansatt, likaså andra aspekter som kan påverka Din privatekonomi i samband med köp av fast egendom i Spanien, vilket ofta inte en Spansk advokat eller mäklare har, ej heller de s k agenterna och ännu mindre de spanska byggarna. De har bara ett intresse - att sälja till Dig och förutsätter att Du själv har den kunskapen.

Lagstiftningen för att verka som fastighetsmäklare i Spanien är tyvärr mycket bristfällig. Faktiskt kan idag vem som helst verka som fastighetsmäklare, vilket många också gör.  Det finns inget formellt krav på att inneha någon form av Auktorisation eller licens API eller GIPE  och utbildning för att verka som fastighetsmäklare. Däremot måste en Svensk person eller Svenskt företag i Sverige, som marknadsför/säljer fastigheter i utlandet enligt Svensk lagstiftning vara registrerad fastighetsmäklare i Sverige. 
I andra länder som Italien och Frankrike har man liknande lagstiftning som i Sverige.
Det innebär att den som köper en ny eller begagnad lägenhet av en s k agent, Spansk fastighetsmäklare, eller direkt av en entreprenör/byggare löper en viss risk om man själv inte har nödvändig kunskap och man är i de flesta fall helt oskyddad om det i efterhand visar sig att något är felaktigt. Genomförs köpet av en Svensk registrerad fastighetsmäklare så är dessa alltid ansvarsförsäkrade. I Spanien är det EJ obligatoriskt att en mäklare som har API eller GIPE licens är ansvarsförsäkrad. Man måste även ta hänsyn till de s k agenter som representerar Spanska byggare och mäklare, att de i regel ej själva är ansvarsförsäkrade och tyvärr ofta ej heller har den nödvändiga lokalkännedom som krävs av Dig som köpare att bedöma om det objekt som är av intresse är en bra eller dålig affär. En svensk mäklare har i regel en hemmamarknad i Sverige och försvinner inte om, det skulle visa sig att marknaden i Spanien sviktar eller är olönsam.

Köp av begagnad fast egendom
Ett köp av begagnad fast egendom i Spanien går till så, att när man har hittat sin bostad, för att förhindra att den säljs till någon annan måste man i regel deponera mellan 5-10 % av köpesumman. Tillsammans med mäklaren och den advokat som man bestämt sig för att använda för att genomföra resterande del av köpprocessen, går man igenom alla detaljer. Till denna advokat eller till den Svenske mäklarens klientmedelskonto deponerar man i regel depositionen, ytterst sällan till säljaren eller den spanska mäklaren. En svensk mäklare har alltid och måste ha ett separat klientmedelskonto i Svensk bank, där insatta medel är helt skyddade, vilket är ovanligt att Spanska mäklare har. Spanska advokater är skyldiga att ha det. Advokaten upprättar i samband med att han tar emot depositionen ett depositionskontrakt tillsammans med säljarens advokat, som reglerar köpet och man bestämmer tidpunkt för övertagandet av egendomen, vilket i regel är ca 1 månad fram i tiden. Din advokat tar nu noga reda på att egendomen ej är belastad med skulder som följer egendomen och ska betalas av dess ägare. De vill säga att han gör en fullständig kontroll av egendomen. Han kontrollerar även att  ägarförhållandena överensstämmer med vad som har uppgivits. Det förekommer tyvärr allt för ofta att det finns flera ägare, än den som vill sälja och det är i det läget inte säkert att det går att genomföra affären. Har Du då deponerat dina 10 % till säljaren, kan man i regel glömma bort att få tillbaka dessa. Men om Din advokat har mottagit depositionen, då betalar han tillbaka den till dig, minus eventuellt arvode.
Vid den tidpunkt Du ska ta över egendomen har advokaten tillsammans med säljarens advokat upprättat alla dokument som krävs för att det slutgiltiga övertagandet, som sker hos en Notarie i Spanien. Du ska då erlägga den resterande köpesumman och får då nycklar till egendomen. Lagfarten dröjer i regel någon månad innan du får den i din hand. Men det är viktigt att din advokat kontaktar fastighetsregistret i den kommun egendomen är belägen och får bekräftat att egendomen är registrerad på Dig. Det finns inget köp av begagnad egendom i Spanien som är det andra likt, Du ska därför se denna information som schematisk. Vi berättar gärna mer och utförligare om Du kontaktar oss.

Köp av ny fast egendom
Vid köp av en ny lägenhet eller villa är köpprocessen lite annorlunda eftersom det i regel dröjer minst 1 år innan din nya bostad är klar, men du ska betala den under byggtiden. När Du hittat Din bostad är det samma sak som vid köp av begagnat, man erlägger en deposition för att ingen annan ska köpa den bostad du bestämt dig för. Storleken på depositionen är ungefär densamma i regel  5-10%.Det är sällan en byggare accepterar att depositionen görs till en advokat, man måste i regel deponera den direkt till byggaren och fullföljer man inte köpet,  är dessa förlorade! Inom 30 dagar ska 25-50% av köpesumman vara erlagd och ett bindande köpekontrakt upprättats. Det är LIKA VIKTIGT här att man har en advokat eller en kunnig fastighetsmäklare som sköter kontakterna med byggaren och kontrollerar att alla dokument är korrekta, bl a att kontrollera att det finns en bankgaranti som ger dig rätt att återfå insatt kapital om något skulle hända under byggtiden.
Köp aldrig en ny lägenhet eller villa utan att det finns en giltig bankgaranti! Under byggtiden erlägger du
sedan i regel 2-3 delbetalningar och den sista om ca 20-25% vid överlämnandet av nyckel och lagfart. 

I båda fallen återstår sedan att teckna vatten- el abonnemang, bli registrerad i din nya förening/urbanisation, telefon- och ev gasabonnemang mm. Alla dessa detaljer kräver i princip en spansktalande person. Mäklaren  bör vara behjälplig med detta. Han bör även gå igenom med Dig när - hur du går tillväga för att deklarera Din nya bostad och ev erlägga nödvändiga skatter, som ska ske både i Spanien och Sverige.

Eftersom det finns lika många former för hur ett köp av en ny bostad i Spanien kan gå till, som det finns byggare är denna förklaring generell.

Telefon 08-21 92 33, E-mail: info@tidblad.se